Задаток при покупке квартиры в Самаре?

Предложили купить квартиру в хорошем районе Самары по дешевке. Не то, чтобы совсем уж дешево. Квартира в хорошем районе — почти в центральном, а цена такая же, как если бы она была на Красной глинке или за Кряжем. Казалось бы — покупай, что думать.

Но квартира с заковыркой. Она не в собственности, а оформлена по договору социального найма на единственную прописанную в квартире женщину преклонного возраста.
Так вот какую схему предлагают: я отдаю задаток, агенты оформлять квартиру в собственность в течение 1,5 — 2 месяцев, а потом уже заключают со мной сделку купли-продажи. После передачи задатка составляется предварительный договор купли-продажи квартиры, а задаток оформляется в качестве займа у нотариуса.

Тоже, вроде, схема вполне понятная. Цена фиксируется на момент заключения предварительного договора. Напомню, очень привлекательная цена. Только вот задаток просят в размере 40% от стоимости квартиры. Как думаете, нормально ли это? Каким должен быть максимальный размер задатка при покупке недвижимости?